Что это такое? Какие риски покупки квартиры с «неузаконеннной» перепланировкой?

Перепланировка квартиры в многоквартирном доме представляет собой согласно статье 25 жилищного кодекса изменение его конфигурации (перенос стен, дверей), требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Перепланировка нередко влечет за собой и переустройство помещения, которое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (например перенос батарей, "мокрых зон" - санузла, кухни, постирочной, раковин/моек, унитаза, ванны), требующие внесения изменения в технический паспорт.

«Узаконить» (зарегистрировать изменения в Росреестре) важно, иначе квартира не будет являться предметом гражданско-правовых отношений (купля-продажа, любое иное отчуждение). Для этого нужно выполнить следующие действия:

1️⃣ Изготовление проекта
2️⃣ Согласование в администрации муниципального образования (в мэрии).
3️⃣ Получение согласия на производство работ.
4️⃣ Выполнение работ
5️⃣ Получение акта приемочной комиссии. 

Далее необходимо пригласить кадастрового инженера для внесения изменений в техническую документацию. Все эти документы необходимы для регистрации квартиры с перепланированной конфигурацией и измененной площадью.

Эти процедуры делаются в т.ч. когда все ремонтные работы уже выполнены.

В законодательстве нет понятия "свободной планировки", застройщик может передать вам пустую квартиру без перегородок, но в проектных документах дома они все равно как правило будут, поэтому квартира без "проектных перегородок" до ремонта, как и квартира с вашей версией перегородок без указанных процедур будет в статусе "незаконной перепланировки".

Граница участка – линия, которая устанавливается на местности (в натуре) и фиксируется в документах (межевой план, акт согласования).

Описание местоположения границ является одной из основных характеристик, позволяющей идентифицировать участок.

Точно определенные границы являются защитой от юридических проблем, которые могут возникнуть с землей: при спорах с соседями, при самовольном размещении объектов на вашем участке.

Они дают возможность беспроблемно совершать операции и сделки. Потенциальный покупатель вряд ли захочет приобретать участок без четких границ.

Уточнение границ исключает возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади, это необходимо при разделе участка.

Узнать, какие сведения об участке внесены в Единый государственный реестр недвижимости можно, получив выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если реестр не содержит необходимых сведений о границах, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Если содержащиеся в ЕГРН координаты точек границ участка определены с необходимой точностью (не ниже нормативной точности для земель определенного целевого назначения), уточнение границ не требуется, за исключением случая, если в сведениях ЕГРН о местоположении границ содержится реестровая ошибка.

Можно воспользоваться Публичной кадастровой картой, найдя участок по кадастровому номеру или адресу. Если в окне описания объекта содержится отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, требуется уточнение местоположения границ.

Уточнение местоположения границ – это комплекс работ, которые может провести только специалист – кадастровый инженер.